商业地产

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什么是商业地产，商业地产的概念
商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MALL，步行街之类的购物中心（区），其实，商业地产有广义和狭义之分。商业地产依托的应该是一个泛商业的概念。用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应该包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售业等等。狭义商业地产是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等，他们在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
我国商业地产发展状况
进入二十世纪，商业地产首先在北京、上海、广州,深圳等经济高度发达的地区兴起，并快速蔓延到全国。国家统计局数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33％，超出住宅投资增长率6个百分点。2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％，分别高出整个房地产开发投资和竣工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。
商业地产所以快速发展，是与我国经济社会发展状况密不可分的。从大的方面看，宏观经济的发展和人们生活水平的提高，导致消费者对零售业需求的增加，从而营造了对商业地产的市场需求；中共中央建立和谐,可持续发展社会政策的提出，使得各级政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化发展。加之农村劳动力转移所带动的新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市商业地产的发展；当然，商业地产开发的高收益性,长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求,这都使得商业地产受到开发商的青睐;与此同时，1995年以后，我国居民全年平均休假时间增至121天：休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。为商业地产创造了新的市场空间。
但是，我国商业地产在发展过程中也存在不少问题：诸如巨额利润所带来的商业地产项目开发盲目无序;开发商忽视商业地产项目的后续经营或后续经营管理失控，商业营收模式不清晰，融资渠道单一等等。为此，专家预测，2006年商业地产行业将呈现以下六大发展趋势：

趋势一：政策环境更趋规范 商业网点纳入城市规划
据了解，商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》有望于近期获得国务院批准通过，《条例》重点之一是要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入城市总体规划中，商业主管部门将参与规划制订与实施；另一方面，该《条例》要求对大型商业项目举行强制性的听证，这将对过去几年此类项目盲目开发的势头有所遏制，尤其可以约束地方政府以招商引资为由不加节制地上马此类项目的冲动

趋势二：“产权式商铺”渐遭冷落 整体持有型物业增加
原因是这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用，给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响，进而影响了对中小投资者的回报，已经或正在触发中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。有的还演变为商业欺。 与此同时，市场上整体持有的商业物业比例将会增加。一种是开发商自己持有后出租，另一种是大商家斥资整体收购。物美去年开始在北京、杭州等地购买或自己建造商场物业，家乐福也开始在北京开发自有物业。

趋势三：大开发商纷纷介入 中小企业面临退市压力
一些知名开发商向商业地产领域的战略转型和明显加大商业地产的投资力度，将成为2006年行业新特点。SOHO中国的潘石屹不久前就宣布，今后三年不再开发住宅，转而进入商业物业开发；有专业机构估算，2006年仅北京市场就将有约500万平方米的商业项目争夺客户资源，商业物业供大于求态势明显，市场租金整体下滑，招商情况不甚理想，项目开业进度受阻，资金实力有限的中小开发商更为被动，因此纷纷萌生退意。另外，去年在长沙等地，万达已开始着手收购一些中小公司开发的商业项目。

趋势四：融资渠道发生变化 银行与外资锦上添花
与那些素质参差不齐而遭遇资金瓶颈的商业项目相比，部分开发成熟及经营状况良好的物业，更容易得到资本各方青睐，其优异的商业价值也得以显现和提升。2005年年底，广州越秀率先在香港发行REITs，为国内优质物业打包成到境外上市融资开创先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等之间的大规模项目股权收购合作成功，今年REITs境外上市将成为潮流。同时，包括摩根斯坦利在内的国际知名投资银行，正酝酿正对中国优质商业物业更大规模的收购行动。

趋势五：项目开发形态多元化 社区购物中心成热点
各种迹象表明，从今年起，规模适中、符合市民实际需要的社区购物中心，将成为新的开发热点。这也是政府部门今后鼓励开发的重点业态之一。

趋势六：专业化服务更受重视 复合型人才严重奇缺
随着市场竞争压力加大，开发商从以往简单的项目炒作促销，逐步转向倚重专业机构的支持，具备丰富客户资源及商业地产专业技能的专业设计与中介代理服务机构作用愈加突出。商业地产专业人才短缺将成为制约行业发展的瓶颈。特别是熟悉商业地产开发、融资、招商及管理全过程的复合型中高级人才十分紧俏，政府和行业组织将会加强行业标准化建设与人才培养。

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