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我国住房市场的现状

当前我国住房市场的现状是严重供不应求，价格一涨再涨。近年来虽然中央和地方房价调控政策层出不穷，全国各大城市的房价仍然涨声一片。据国家有关部门的最新调查，２００６年上半年，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．６％，７月同比上涨５．７％。调控政策效果似乎并不理想。究其原因，乃是由于调控政策的着力点在遏制住房投机性需求，而实际上，房价持续上涨的根源是房地产市场供不应求的基本格局。因此，要从根本上解决房价过高问题，还必须着力增加住房供给。
改革开放以来，我国城镇化快速发展，城镇人口占总人口的比重由７８年的１７．９２％上升到２００５年的４２．９９％，越来越多的人需要在城镇购置或租赁住房，城镇住房需求持续增加。与此同时，我国居民收入快速增长，人们改善住房的愿望日益迫切。加之我国住房市场化时间不长，直到１９９８年福利分房制度才基本废除，长期积聚的购买力和改善住房的愿望突然被释放，转变为迅速扩大的住房需求。
另一方面，我国住房供给的增长却远远赶不上迅速增长的需求。２００５年全国房地产开发企业房屋施工面积比上年增长１７．１％，而商品房销售面积却增长了４５．９％。土地供给紧张是制约供给的瓶颈。土地供应不足的原因主要是政府控制土地供给、严格的耕地保护政策以及拆迁难度越来越大。土地供应不足拉动了地价上涨地价拉动了房价，房价又带动地价，结果形成房价和地价的轮番上涨。
与此同时，住房价格的不断攀升也与我国居民落后的住房消费观念有关。当前，房地产市场和居民住房消费心理都存在盲目攀比、贪大求洋的误区，急需强化合理消费观念。数据显示，近年来，我国住房自有率已经达到82%位居世界第一，而欧美国家一般在30%~68%。在国外，城市居民拥有产权房比率最高的是美国，为68%，英国为56%，欧洲等其他国家为30%至50%。我国作为一个发展中国家，仅用几年时间，城市居民住房自有率居然达到世界第一。稍加分析，我国购房消费群体中，相当部分是依赖贷款，特别是贷款数额比例过大。眼下，一些住房观念鼓励中低收入的家庭都去买房，而且是买新房，买大房导致住房需求欲望过大，住房消费超出了购买者的承受能力。一味提倡“居者有其屋”，要求大家都去买房居住，催化、助长了人们买房的消费欲望。全民买房，国人住房观念陷入了一种误区。不顾及消费能力，一味追求大而全的购房理念，非但影响生活质量，而且对房价的攀升也起到了推波助澜的作用。专家指出，住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此。在经济发达的国家，租房率都比较高，比如美国租房的家庭占40%左右，买房子的大概占60%左右。而我国正好相反，租房率低下，买房子几乎成为住房消费的惟一模式，使得房价问题更加突出。

我国住房市场的发展趋势
1.未来几年，我国将着力于建立新的住房供应结构。
目前，住房供应结构与住房需求结构严重的错位，在住宅供应当中，高价位、大套型占了百分之七八十，而占社会百分之七八十以上的中低收入家庭所需要的中低价位，中小套型的住宅只占百分之二三十。中低价位，中小套型住宅严重的供不应求。为此，我们房地产新政规定从2006年6月1日起，凡是新审批，新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房，其中包括经济适用住房，面积所占的比重必须达到开发建设总面积的70％以上，要通过这个建立新的住房供应结构，应该重点发展中小套型，中低价位的住宅。今后我国重点发展中低价位中小套型普通商品住房，绝不是一时的权宜之计，而是对以往进行房地产市场发展历程反思以后做出的方向性调整，是会长期坚持的战略性决策。
2.未来几年，我国将会坚持不断完善住房保障制度。
目的，以经济适用住房，廉租主房和公积金为主要内容的住房保障制度还很不完善。经济适用住房制度方面的问题，一是经济适用住房供应严重不足，经济适用住房投资连续几年同比下降，2005年完成投资只有565亿元，比2004年下降了6.8％，经济适用住房的投资占商品住宅总投资的比重仅仅为3.6％，与2004年相比，又下降了一个百分点。第二，经济适用住房从生产到分配各个环节都还不够规范，甚至使得一些同志对这项制度产生的怀疑，说经济适用房还要不要搞？国家是坚定不移的，经济适用房还要发展，要规范的发展。在廉租房方面的问题，是建立制度的进展较慢，在地级以下的城市中，将近四分之一还没有建立廉租住房制度，同时，我们住房二级市场和租赁市场发展比较慢，说明我国住房市场发育很不健全。因此，房地产的新政要求一是加快城镇廉租房制度的建设，稳步的扩大廉租住房制度的覆盖面。二是进一步完善经济适用住房制度。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

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